Genellikle inşaatlar imar durumunun izin verdiği en büyük ölçüde yapıldığından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra ilave bağımsız bölüm yapılması ya da bağımsız bölümün genişletilmesi pek mümkün olmamaktadır. Ancak özellikle sözleşmenin imzalanmasından sonra ya da inşaatın yapımı aşamasında imar mevzuatında değişiklik olması halinde ilave bağımsız bölüm yapılması ya da bağımsız bölümün genişletilmesi ihtimalleri ortaya çıkabilir.
Elbette burada da ilave bağımsız bölüm yapılması hususunda tarafların anlaşmaları ve arsa sahibinin açık muvafakati gereklidir. Arsa sahibinin açık muvafakati olmaksızın yapılacak ilave bağımsız bölüm yapan yüklenici sözleşmeyi ihlal etmiş sayılacaktır.
Ancak anlaşma ile birlikte bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı sorunu doğabilecektir.
Çeşitli ihtimallere göre bu hususun çözülmesi gereklidir.
- Arsa Sahibi ile müteahhit ilave bağımsız bölümlerin paylaşımı hususunda anlaşmaya varabilirler. Bu anlaşma baştan sözleşme ile yapılacabileceği gibi sonradan sözleşmenin tadili yolu ile de yapılabilir. Bu durumda taraflar arasındaki anlaşmaya göre sorun çözümlenecektir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken ilk sözleşmede açıkça ilave bağımsız bölümlerin müteaahhite ait olacağı belirtilmeksizin sadece arsa sahibine ait kısımların belirtilmesi ve kalan kısımların yükleniciye ait olacağı şeklindeki düzenlemeler yükleniciye ilave bağımsız bölümün bırakılması sonucu doğurmamaktadır. Sözleşmede açıkça ilave bağımsız bölüm yapılması halinde bunun yüklenciye kalması düzenlenmiş ise bu husus geçerlidir.
- Diğer bir ihtimalde taraflar anlaşmaya varamamışlarsa ya da sözleşmede bir hüküm yoksa sözleşmede belirlenen paylaşım oranına göre bu bağımsız bölüm(ler) de paylaşılır. Ancak bu bağımsız bölümlerin paylaşımında yüklenicinin yaptığı giderler hesaba katılmaz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde ilave bağımsız bölüm yapılması mümkün olduğu gibi bağımsız bölümlerin genişletilmesi de mümkündür. Bu durumda bağımsız bölümdeki genişlemenin nerede olduğuna göre ihtilaf çözülecektir.
- Eğer sadece yükleniciye ait bağımsız bölümler sözleşmede öngörülenden geniş yapılmışsa taraflar arasındaki paylaşım oranına göre arsa sahibi yükleniciden talepte bulunabilir.
- Eğer sadece arsa sahibine ait bağımsız bölümler sözleşmede öngörülenden daha geniş yapılmışsa taraflar arasındaki paylaşım oranına göre yüklenici arsa sahibinden paylaşım oranına göre talepte bulunabilir.
- Yine her iki tarafa ait bağımsız bölümlerde ancak farklı oranda genişleme olması halinde de oranı fazla olan taraftan diğer taraf talepte bulunabilecektir.
- Her iki tarafa ait bağımsız bölümlerin eşit oranda daha geniş yapılması halinde ise taraflar birbirinden karşılıklı bir talepte bulunamazlar.
Av. OĞUZHAN BİLGAY
KAYNAKÇA
DUMAN, İ. H. (2018). İnşaat Hukuku. Ankara: Seçkin.
EKMEN, M. (2019). İnşaat Sözleşmesinde İş Sahibinin Temerrüdü. Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi, İstanbul.
GÖKYAYLA, K. (2017). İnşaat Hukuku ve Uygulaması. On İki Levha Yayıncılık.
KOCAAĞA, K. (2009). Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımında Ortaya Çıkan “İlave İş” Ve “İlave Bağımsız Bölüm” Sorunu. TBB Dergisi(85), 86-104.
KOCAAĞA, K. (2014). İnşaat Sözleşmesi. Yetkin Yayınevi.